(原文轉自mobile01)

惟馨周報 671期 2010年7月22日

點點金株嫩芽掛於樹幹，宛如輕逸芳柔的貴婦，既香且美，不似百花般嬌嗔爭艷，但卻怡然自得的平淡可愛；早期曾桂香成林，也曾擁一黑鄉陋名，然今日之變遷，已難想像當初黑雲隨塵埃飄散的景象，取而代之的，是一幕幕令人驚奇的改變，猶似叫當代的人們，再一次見證發生在信義計畫區的台灣奇蹟…

十年河東轉河西，曾經黑煙瀰漫、工業廠房林立的『南港』，在都市更新之下，漸有了全新的面貌，發展落後和北市邊陲的舊有印象，在短時間內被徹底顛覆，甚至在信義計畫區發展漸為飽和之下，位置更被看好成為發展軸線上的明日之星。

今非昔比 灰姑娘的綺夢成真

全區面積約二十二平方公里，位於臺北盆地東緣，處基隆河南岸(對稱汐止境內的北港)，昔日為可通民船之港，故稱之為『南港』；原屬臺北縣南港鎮，民國57年始升格入轄臺北市，是為南港區，早期以煤礦業、茶葉為主要產業活動，尤以包種茶最負盛名。

最早在北基鐵路和公路的開闢下，南港轉型朝工業發展，其中像是南港輪胎、公賣局、中南紡織等，皆為當年重點代表。又如民國42年，此區自來水場第一水源工程的完工，吸引了台肥等大型企業的入駐，之後南隆鐵工廠、僑泰興麵粉廠、聯華麵粉廠、國產實業建設公司等各類產業也都相繼設廠，雖大型工廠的遷入帶來了發展的繁榮，在70年代，甚至有七百多家的工廠入駐，然空氣汙染問題亦使得『黑鄉』之名不脛而走，環境印象分數低落成了發展上的大問題。

這樣的情況，直至擴編入北市後，區域發展才有所改變，廠房和閒置土地在市府都市計劃下，地目開始變更，因而有機會上演醜小鴨變天鵝的戲碼。

重大建設帶來發展利基

就如大陸『中心商務區-CBD』概念的提出，臺北市目前此意象最明顯的區段莫過於信義計畫區，擁有集金融、商業、貿易、現代化產業和便利的交通為其主要的原因，然隨著發展超過了十餘年，尋找新商圈腹地成為整體都市發展的必然趨勢。

在這樣的氛圍下，南港隨著地利之便，都更案是勢在必行，『台灣智埠中樞』概念因而隨之被提出，範圍包括了文創中心、會展中心、站前中心、軟體中心和生技中心，都計範圍以高鐵沿線為主廣達530公頃 ，其中公有土地佔45%；忠孝東路北側由工業區變更為綜合商業區；南側則規劃成生技研究園區。

現階段會展中心的世貿展覽館就位於南港於經貿園區範圍內，一館於2007年即完工，也為了因應展覽攤位元的需要，二館甫於南港路一段上的南港國小舊址興建，估計將繼臺北世貿成為國際級的重要展覽場地，未來也不排除視需要興建三館。

而以資訊軟體發展及密集精密工業為主導的經貿軟體園區、流行音樂中心、生技園區和文化創意中心所建構出以知識、文化、研發的規劃發展，都將帶動區域整體的升級效應。

另外，不可不提的是結合火車、捷運、高鐵所形成三鐵共構的『南港車站』，此一交通樞紐的發展是南港大幅變革的指標，除了已通車的板南線捷運-南港段，目前預定今年年底更將完成與文湖線-『南港展覽館站』的銜接，也由於站前中心後續將結合百貨商場、辦公大樓和購物中心，形成新的車站商圈，屆時，與展覽館、經貿園區的捷運通車，將產生極大的經濟效應，並會以雙核心發展的方式呈現。

近年房市發展概述

雖然交通上南港坐擁3高(中山高、北二高、北宜高)1快(環東快速道路)、2鐵(高鐵、台鐵)2捷(板南線、內湖線)，且公辦都更的話題很早就被提出，然而因為地處北市相對偏遠位置、工業區位的觀感短時間難以消弭，因此像是92年下半年度SARS風暴告一段落，房價上和文山區一同敬陪北市末座兩名；當時僅有少數個案如遠雄的「大都市新天地」經由捐地變更名目(工業用地變更為商業區)，以大幅跳脫區域行情的價位 一坪35萬上下推出。

然而南港溫和漲幅仍是有跡可循的，93年房市仍處平均單價在26～29萬的開價水準，屬低檔階段；94年，算是此區房市的一大轉戾，平均房價始站上三字頭，當時指標案如重陽重劃區內的「雅曼尼CASA」、南港站前區的指標大案「力麒村上」、和經貿園區的指標案「潤泰東方麗池」就分別以均單價33、 35、37萬的價格推出。

95年，南港預售市場價格仍舊不斷墊高，四字頭個案冒出蹤跡，如經貿園區內個案「東方晶華」就站上40萬/坪大關、「經貿Party」雖地點處經貿園區較邊陲，也隨波開上了單坪42萬的均價；隔年，位於南軟園區第一排的個案「第一道」，開價55萬/坪，挾著97年總統選舉行情的效應，年底，大同公司投資興建的「明日世界」，以 一坪70～78萬的價格震撼全台房市，南港開始邁入另一個高峰期。

97年，台灣房市大幅動盪的一個指標年，上半年，總統大選行情加持，全台房市熱絡非常，如經貿二路上的個案-「風範」、「東方晶典」就分別以66、68萬 一坪 的開價面市，並都在兩個月內幾近售罄，房市熱絡於總統大選前後達抵高峰；下半年，全球金融風暴肆台，這年較晚進場的幾個案子都受到銷售期拉長、議價空間拉大的挑戰，如園區街上的個案，台肥投資興建的「四季紅」，70萬 一坪 的單價就受到嚴峻的考驗。

金融風暴影響，南港區房價開始反轉，一路從高點平均房價54.8萬/坪 回檔至98年第一季的45萬，跌幅逾17.8%!

而後，景氣才緩緩回暖，並於7月4日 內湖捷運開通成就了新一波的通車利多行情，遠景愈見明確的南港再次獲得購屋族的青睞。

以上是由時間軸做一概述，接著，我們將從不同區域的觀點，由西向東剖析南港各區塊的發展。

南港公園周邊(台鐵以南區域)

此區段位於信義區沿忠孝東路六段的東部段，約屬南港線捷運後山埤以至昆陽站之間的範圍，區間內著名如信義聯勤總部、忠孝醫院和南港公園、玉成公園皆屬其中，除了新興建案，區域內因發展較為早期，故生活機能雖好，但多有市容老舊、低矮樓房影響城鄉風貌的問題。

區域代表建案如先期提到的「大都市新天地」，雖在SARS前推出，然風波結束後，旋即銷售一空，使得市場為之振奮。93年底，「昇陽馥麗」一案也因鄰近信義區、昆陽站通車等題材之發酵，開價來到41萬/坪，可謂當時南港最高行情。

95年時，位於玉成街的新成屋個案「信義望族」開出比兩年前預售時高出三成的價格達47萬/坪；96年中，複合式產品「四季LULUR」開出61萬/坪的南港新天價，因產品特殊，故去化速度還算平順；而同年八月東興街上的太平洋建設的都更個案「森之丘」，因鄰近南港公園，景氣亦逢上揚階段，故52萬/坪的價格，短短三個月一百多戶的量體就去化九成。

97年5月，德傑建設投資興建的「信義紐約」，開出每坪70萬的區段新高價，然遭逢全球金融風暴钜變，過高的開價與景氣衰退都使得此案銷售不甚理想，故98年9月，改名「信義之丘」重新出發，並配合時局調低售價至62萬/坪，去化始有較大幅度的進展。

近期，東新街上都更案「納美」即將登場，截稿前雖尚未公開表價，但預估起碼七字頭是可能的開價。

南港車站周圍

若干年前還是不起眼的小車站，熟知在一連串的開發之後，至今已擠身一級車站之列，擁三鐵共構交通之樞紐，未來載運量含高鐵、捷運預計每日可達14萬人次，加上潤泰拿下南港BOT開發，估計在商場、辦公等陸續完工後，此區將形成新興的大型商圈。

而車站對面興中路以西一帶，是本區發展核心所在，家樂福、立體停車場等皆俱全，是商家、學校林立的傳統生活圈，93年即有「東方文華」及其二期「 東方 君悅」推出，雖量體加起來也僅百餘戶，但高樓層部份開價站上三字頭有其指標意味，為正南港區上探三字頭之先驅指南。

94年11月此區始有大量體之建案出現，是為力麒建設的「力麒村上」，共分五區381戶，當時開價35萬，為當時站前區域之新高，今日身價已不能同日而語，仲介市場目前成交已站上5字頭，由於市場看俏，95年的幾個案子如「晴之初」、「三鐵飛行館」等，價格都開上36～38萬，就算是位於東明街巷弄內的「彩色羅馬」、「極緻DECO」也都開上三字頭，且反應都不錯，顯示本區看漲的態勢底定。

經過近2年的沉潛後，近期又有新個案推出，如站前區的「翔譽之星」、接近南港輪胎開發案的「三希棠」、「東方水美」，分別上看六～七字頭，目前投資客進場比例頗多，後勢將隨開發案進度看漲，惟目前消息面不佳影響市況之下，僅「翔」案去化較為平順。

現階段，南港輪胎舊廠開發案「世界明珠」已開始醞釀，香港滬光、中銀集團都有所注資，預計興建六棟大樓，包含兩棟住宅和四棟商辦，樓高預計達35層高，住宅部份預估將打造每坪百萬以上的超豪宅，指標意味濃厚。

研究院路、舊莊路一帶

此區比鄰汐止的橫科一帶，與南港展覽館僅隔一條南港路，研究院路上有台灣最高學術研究機構-中央研究院坐落，人文氣息一貫濃厚，另外中研公園、胡適公園、保育區皆位於其中，綠覆率高，以純住宅為多，雖有傳統市場位於其中，然整體商業並不特別發達；也因區域內舊公寓多所遍佈，交通較為不便，動線常有擁塞，因此一直以來房價都較南港其他區塊來的低，建商過去推案也較少。

95年，北市因土地荒題材效應，或因久未推案，當宏普建設推出小量體的「中研上哲」，價格當然隨南港區行情走高，來到 一坪32萬，敲門磚一開，同年底，規模同樣不大的「中研苑」隨之上場，面公園的景觀戶開價更來到38萬/坪，隔年96年的個案「禦創．中研」、「一品中研」等小型建案，價格也都維持在37萬/坪上下。

因為土地面積不足，建案偏小的結果，價格幅度至此上漲有限；直到96年10月，市府標售兩筆位於中央研究院附近的大面積土地，由華固建設以高價每坪106.13萬得標，本區段房市始受各界矚目。

近期，隨著房市的熱度，本區來到一個推案高峰，隨著先前329檔期高潮，位於研究院路2段的「松石苑」首先發難，開價更來到66萬/坪新高，為知名建商-達欣開發，產品定位更是85、86坪 的換屋產品，總價帶因而來到5000萬以上，是否能被客群接受則尚待考驗。

同樣，華固建設挾著經貿園區的指標案「天匯」快速去化之勢，位於研究路2段的「文匯」，4月時也在同一塊接待中心，打鐵趁熱的推出，開價57萬，為63～130坪 的換屋產品，銷售初期反應平淡，近期因應市場反應加大了議價空間，去化轉順；同月，位於研究路一段的「大哲悅」亦順勢推出63萬/坪的價格，2、3房的區域相對低總價產品，反應也十分熱絡。

舊莊位於研究路與其二段分處北側，因為交通問題，房市上長久以來多以區域客為主要客源，近期亦在三月底有新案推出，為「登富世家」，40萬/坪的價格明顯大幅跳脫區域行情，然因為複合式特殊產品，區域又久未推新案，故仍有區域客願意買單。

整體看來，在南軟、南港展覽館、經貿園區房市增溫的帶動下，中研院、舊莊、汐止橫科一帶可算是雨露均霑，房價均有大幅成長，然現階段區域房市呈現兩極化發展，新舊建物混雜的情況在區域內都愈趨明顯，也是一大問題。

重陽重劃區及南港路三段一帶

本重劃區大致指重陽路與向陽路所圍成的區塊，原為基隆河行水區，83年經基隆河截彎取直後，方產生此重劃新生地。

也因規劃為純住宅區，巷弄成棋盤狀規劃為其特色，區內建物等高線有所限制，具有一致性，電線、電纜地下化，惟因只有少數商家，故環境雖佳但機能並不成熟，採買以仰賴興南市場與站前的家樂福量販店為主，公車為主要大眾交通工具。

基河國宅三期也在此，目前已有一半的戶別可以買賣，惟在南港近年飆漲，成交總價已達1300萬區間，身價不可同日語之。

92年下半年度以來，算是本區推案起點，也是帶動南港房市發展之關鍵，華固建設可說是此處最具代表性的建商，如當初正對公園的個案「和楓大賞」，推出時僅約25萬/坪，現今已有約45萬/坪的身價，93年區域指標案「亞瑪森花園」，推出時27萬/坪，現今已是重劃區指名度極高的社區，可說一戶難求，年底「溫歌華花園」、94年7月推出的「華園」都還維持在26～28的二字頭行情，僅有93年底蓮園建設的個案「世貿橘園」挑戰3字頭行情，惟去化相較之下不甚理想。

94年底，華固的「雅曼尼CASA」推出，33萬/坪，銷售快五個月，去化近9成，至此，重劃區站穩3字頭，95年年底，個案「卡地雅」站上4字頭，近兩個月幾乎完銷；97年選舉行情帶動下「華固富仕館」、「華固奧之松」上半年陸續都以55萬的高價開出，惟遇下半年景氣受挫走低，銷售至年尾去化都未達七成。

由此區的房價變化，大致可看出南港房價的驚人走勢，價格波段幾乎是一年一跳。98年，個案「皇鼎花園廣場」推出，秉持其品牌慣例，年中即以64萬/坪的價格開出，雖去化不甚理想，然建商看好後勢下似也不急搶賣，近期又以新成屋之態重新進場銷售，然因開價達77萬/坪，來人現階段多處觀望態度。

南港路三段北側大多為策略型產業用地，僅隔向陽路與重陽重劃區相望，然發展卻完全不同，鮮少有推案，僅於94年有個案「昆陽新?」推出，開價24萬/坪以及95年，原案名「昆陽一品」的多元坪數規劃個案，大坪數部份以「昆陽之星」銷售，開價29萬/坪，此漲幅亦屬當年土地荒題材炒作之結果。

近期，拜房市熱絡之影響，始有建商在向陽路工業用地上推出個案「麗寶寬域」，去年底進場至今，開價47萬，據聞兩棟建物之中，有企業直接包下其中一棟，加快銷售速度，該案於今年6月已結案。

南港經貿園區

南港經貿園區一帶，是目前現階段南港利多題材呈現進度最快的地方，前文也提到，展覽館一館已於96年完工，二館則在興建中，搬遷至南軟西側的南港國小未來在區域人口素質提升之下，勢必格外受到重視；目前展覽館後方作為停車場使用的區域，未來將規劃成百貨與觀光飯店，對面南軟三期後方，亦在興建中信總部，加上固有產值極高的南軟一、二、三期，發展可期；再將上年底板南線和柵湖線將在展覽館站相接轉運，集合話題、人氣、經濟之下，當然帶動整個南港的水漲船高；也因如此，在住宅用地比例與工作人口相較下顯供不應求，故在建設逐漸成形之下，住宅區個案的價格是一案高過一案。

住宅區的指標案，當從94年推出的「潤泰東方麗池」提起，當時開價完全跳脫先前行情，直接上看37萬/坪，實際成交亦在30萬/坪以上，此案的熱銷，炒熱了區域的熱度，95年，個案「東方晶華」開價40萬，僅兩個月就將近完銷，喧騰一時。

96年，「經貿BOSS」開價站上5字頭，是為52萬/坪，且其案並非位於正經貿園區內，而是位於都更熱區-『R-13』街廓後方的重陽路上，因而四個月完銷的市況亦令當地房市添了一劑強心針；同年中，位於經貿園區第一排的「第一道」推出，開價55萬/坪，不意外的，1個半月的時間就快速完銷；或許是見情勢大好，大同公司投資興建的「明日世界」，開出了70萬/坪的跳脫價位，然從銷售資料顯示，尚未被市場所接受，但從多數客戶出價都超過50萬/坪而言，顯示對此區行情已有新的認知。

97年上半季，是園區內推案的熱門時期，個案「風範」、「東方晶典」、「四季紅」陸續推出，表價也都來到67萬上下，也是持續呈現熱銷；下半年度，台肥的「甲子園」在景氣開始走盪之際推出70萬/坪，故去化開始緩慢。

近期，算是另一波房市高峰，華固於園區內的豪宅案-「天匯」高價快速完銷，打響了話題，目前線上銷案，如「NY_21」、「東煒大悅」、「香朵」、「東方錦觀」等，表價除「香」案開出80萬/坪的價格外，其餘以7字頭為準，成交也都介於55～65萬/坪，緊接著未來還有3～4個推案會陸續登場，預計將帶來另一波房市熱潮。7月，位於經貿段的「大同璽苑」預計也將推出，價格將可能成為繼「天」案之後，單價開出三位數字的個案。

事實上，此區現階段呈現買賣交會的多頭階段，一些地點較佳的成屋價格亦是居高不下，如「東方麗池」在成屋市場就已有以60萬/坪的成交價傳出，97年先建後售的個案「東方麗邑」轉手價亦達65萬/坪，都顯示受先前金融風暴影響的區域房價，現階段看起來都是呈現一個蹲跳起漲的階段。

環境迅速變遷 原本環境大受衝擊

現階段經貿園區、南港展覽館、中信總部興建所產生的人潮群聚效應雖未浮現，但可預期，未來帶來的工作人潮和消費力是不容忽視，況且南港輪胎開發案目前也都按時前進，並開始在各地招商，估計不出2～3年，南港區定可看見巨大變革，也會將近些年大幅成長的人口帶入另一個高峰。

近期202兵工廠開發成生技園區，因保育團體的請願而似乎有所轉圜，然在經濟發展與環境保育議題之下，政府會如何抉擇似乎大家都有某種程度上的心照不宣，對經濟掛帥的台灣而言，環境不要破壞殆盡似乎就已是萬幸，區域有所提升帶動周邊固然歡喜，然對原有環境內住戶而言，高漲的房價、物價卻也非其所樂見的。

房價將達另一高峰

未來這塊新興的建案天堂，已有接價超過80萬/坪的個案即將問世，從表價推估單坪價格破百是指日可待；又像是台肥公司、南港輪胎、國揚建設等大面積開發個案有機會在今年第3、4季陸續公開，區域的價格達至另一個層次似乎只是快慢的問題，而陸續招商之下，新東區的未來格局似也儼然成型，在消費刺激需求之下，新商圈的繁榮指日可待；惟須注意，此波快速的資金行情將延續到何時，將決定南港房市現階段的支撐力道。

給南港區的居民看一看,了解一下自己住的家園以後的發展