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 文章分類:房地產
關於貸款-房貸這檔事  

關於貸款-房貸
第一個問題應該問各位讀者的是為什麼要買房?進而需要用房屋抵押來貸款-房貸
為什麼這個問題很重要,因為你的初衷決定了要找尋的方案!
買房要自住?還是要投資?

自住的需求是無非就是要利率低越低越好、而投資的需求可能就屬於自備款越少越好,貸款成數越高越好。這兩者要兼顧不是不可能,但其實是很不容易的,為什麼呢?
因為銀行正在跟你做一門生意,你要他的本,他要你的利。他要你給他利息就是他的收入,但同時他也要控制你可能還不出來倒帳的風險,這個蹺蹺板就一直在一個動態平衡上平衡著。利息越低,是因為銀行覺得跟你做這門生意風險很低所以可以賺少一點你的利息錢,那怎麼樣可以讓他覺得跟你做這門生意風險很低呢?就要回歸到銀行又是怎麼審核的呢?怎麼要評估你這門生意呢?怎麼評估你是否屬於高風險或者低風險客戶呢?

其實銀行所有的貸款,不管是車貸房貸信貸企業貸款,都有一個審核的架構,這個架構叫做「銀行審核授信之5P原則」是:
1.借款戶(People)
2.資金用途(Purpose)
3.償還來源(Payment)
4.債權保障(Protection)
5.未來展望與願景(Perspective)


1. People 借款人/經營者信譽
顧名思義就是貸款人是否工作穩定?聯合徵信報告,如信用卡繳款紀錄是否正常?貸款人職業如軍、公、教、百大企業?你的往來銀行是否視你為VIP客戶?
例如:工作穩定的=風險低=利息低

2. Purpose貸款用途
這裡的貸款用途只有一個就是拿來買房子。對銀行來說因為要自己買來住的,風險比較低。投資不管是要收租也好買來轉賣也好,都是為了賺錢,就屬於風險比較高。雖然這不一定是事實,但是銀行就是這麼判斷的,所以為什麼通常來說自住可以貸款8~8.5成,投資卻只能貸款6~7成。都是為了控制風險。

3. Payment還款來源
一般來說穩定且長久的收入也代表著穩定且長久的還款能力,所以為什麼軍公教的貸款總是特別好貸。那小吃店的老闆就不能貸款買房了嗎?不是的,還是能貸款的,只是需要去說明收入來源而已。但的確銀行偏好看到第三方公正單位給的「扣繳憑單」來證明收入。所以通常有「扣繳憑單」的收入=風險低=利率低。
記得每一百萬貸款,本加利的還款金額為$5000元。薪水也不可能全部都拿去繳貸款。人活著還需要生活費呢!

4. Protection 債權保障
銀行要借錢給你買房子,也同時拿這棟房子當作他的抵押品,直到你把房貸還完的那一刻,這棟房子才會真正屬於你的。所以這間房子的價值就成了銀行最大的保障了,如果付不出房貸時就可以法拍這間房子來償還這筆借款。所以頭期款給多的人,銀行拿回他的本金的機率高很多,風險也低很多。

5. Perspective未來展望
銀行也會評估房地產趨勢,是看漲、看跌。當看跌時,放款的金額也會相對的保守,銀行會拿附近的成交價打個折當作現在的估價,而估價不好自然可以貸款的金額也會不好。

所以你只要了解銀行審核過程的風險管理的概念,就能成為銀行眼中的好客戶了!
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番外篇:
一間房子買了,大部分的人都是靠銀行貸款來買的,一貸就是個7~8成。一門生意7~8成是銀行出錢,而我們只出了2~3成。這樣這門生意到底誰說的算?誰是老大?出錢的是老大,大老闆(銀行)說這間房子值多少錢比我們想要買多少錢重要多了。所以先請銀行估價,再來出價買房子吧。
先估貸款後出價!
先估貸款後出價!
先估貸款後出價!
很重要所以要說三遍!

破解迷思. 房子首購都可以貸款8成?
其實房貸是取決於銀行鑑價金額而不是成交金額,而且是兩者取其低喔。如果成交金額為$1000萬、鑑價金額只有800萬。是800萬的8成=640萬,640萬/1000萬=6.4成而已喔。

我是鄭宇秀
一個平凡上班族、
一個不動產投資商、
一個平台經營者。
謝謝收看

 
 
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